购买“法拍房”，这些问题要注意！

首先，要全面了解房产详情，仔细阅读拍卖房产的《调查情况表》及法院《竞买公告》。

房产进入司法拍卖，法院会通过摇号的方式选定评估机构，对拍卖房产进行评估，拍摄照片、制作视频，最后汇总信息，由法院出具《竞买公告》、《调查情况表》，介绍拍卖房产的拍卖依据、权证情况、房屋用途及土地性质、房屋的面积位置、租赁情况、抵押情况、有无钥匙、房屋存在哪些瑕疵、有无权利限制、有无欠缴供暖费物业费等费用以及是否限购等情况。

其次，通过实地看房，确认房屋情况、瑕疵状态。

房屋拍卖过程中，法院会组织有意愿的买家预约或集中看房，实地看房是竞买人的法定权利，但是，如果竞买人不实地看房，则代表接受标的物的一切瑕疵，由此产生的法律风险由竞买人自行承担，并不得再以拍品存在实物瑕疵为由提出异议。

最后，做到咨询了解不存疑。

对不清楚不明白的问题要及时咨询法院、拍卖机构、房屋管理部门、税务部门、贷款机构等，不要带着未解决的疑问参与竞买，以避免潜在风险。竞买人可以直接通过公开的联系方式进行沟通，也可以通过网络平台的咨询板块进行咨询，阅读咨询板块看看其他竞买人关注的问题也是对拍卖房屋深入了解的一种方式。

限购政策直接关系到购买资格，所以要首先进行确认。关于是否限购，各地的规定有所不同，且变化较多，建议联系房产所在地的房管局进行了解，目前大部分地区的法拍房是不限购的，例如上海、杭州，而北京仍受限购政策限制。

除了地理位置、商圈、学区等与房屋价格相关的因素，尤其要确认房屋是否与处置法院在同一辖区。因为法拍房涉及的纠纷案件不同，有些房屋的解除查封手续会较为复杂，而同一辖区的房管局与法院沟通协调比较方便快捷，所以建议尽量购买拍卖法院与房产在同一辖区的房子，例如，北京市的人民法院拍卖坐落于武汉市的房产，建议慎重考虑。

一方面，了解该房产是由于何种原因被执行，是民事案件还是刑事案件，是单纯抵押担保还是涉及其他纠纷。如果房产涉及刑事案件，由于可能存在法院和公安机关的多重查封，解封手续会更复杂，同时一些人会认为这类房产的房主涉及刑事案件不吉利而有所忌讳。

另一方面，了解该房产是否为被执行人的唯一住房、被执行人的身份、社会地位等，尽量购买纠纷少且不容易出问题的房子。

如果竞买公告中披露，或者实际看房中发现房屋还在居住使用，要关注了解具体原因，是否是被执行人拒绝搬离，是否有老人小孩居住在内，是否有其他债权人占有等，上述情形都会导致房屋腾退困难，而大多数法院是不负责强制腾退的。

同时，要确认房屋是否存在租赁协议，特别是长期租赁协议。因“买卖不破租赁”的原则，承租人的承租权不受房屋拍卖的影响，从而导致竞买人虽竞买成功但租期内无法实际入住。如果竞买本身不是为了实际居住，也建议与法院确认竞拍成功后的租金是否会结算给买受人，了解承租人的实际情况，未来是否存在腾退阻碍。

如果竞买公告上写明房主（或者承租人）承诺拍卖成交后腾房，则一定要确认多长时间内腾退，如果不腾退法院是否负责强制腾退。

因为房屋的主要价值在于居住使用，所以，存在腾退瑕疵的房屋，往往价格会相对较低，在选择时也要综合考虑自己的目的，如果只是为了在自己公司申请贷款或为第三方贷款提供担保时增加抵押物，也不失为一个选择。

一方面，确认税费的承担主体，是买卖双方分担还是买方全部承担。

另一方面，确认税种、税率及对税费有影响的其他因素。例如：是否涉及继承分割、卖家是否满五唯一或满二唯一、土地性质等。如房屋是经济适用房这种土地性质为划拨的，需要与房管局确认能否过户，且确认要补缴多少土地出让金。

如银行贷款必须要以拍卖房产办理抵押，在法院解除查封和银行办理抵押中间会存在时间差，不排除被外地公安或者法院重新查封的风险。

如果原房主拒绝将户口迁出，会直接影响买受人户口的迁入，而各城市的政策会有不同。有的城市建立有“公共户”，可将房产中原户内人员迁出，而在有的城市，这仍然是无法解决的僵局。

除了上述直接与房产有关的问题，参拍前还要了解该房产是否欠缴上述费用、欠缴金额是多少。有的竞买公告或房屋调查信息中会有详细的披露，但是有的则会要求竞买人自己去核实。而无论是否做了明确的披露，法院一般都会采取费用由买受人承担的做法。所以，为了避免意料外的大额支出，竞买前一定要了解清楚。