总结法拍房攻略，让您捡漏更安全！

一、 关于法拍房，我的结论

1. 限购问题：除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京石家庄、珠海等少数城市外，均不受限购政策影响。

2. 是否能贷款：与普通二手房贷款认定和利率一致，但在流程上会略有不同。因为审批时间有限（需要在法院指定时间内付尾款），宜提前做好贷款预审批。（但因为法拍是先放款后抵押，所以必须要有中介）

3. 税费问题：与普通二手房交易一致。但是个税、契税增值税都需要买受人自行承担。可能会有高额税费（比如继承赠与的）

4. 过户流程：现在很多流程都简易处理了，不需要买家再到处跑。但是相对普通二手房交易，流程会更多，不过因为完全不需要对方配合，有可能反而过户过程会更快。

5. 关于代拍：背调很重要，对自己没把握的可以请机构代拍（拍拍金服）。

二、法拍房购买及过户流程

1. 选房阶段：选房子并且做背景调查，确定你要参与竞拍的房子。失去：精力若干。

2. 竞拍阶段：交保证金并参与竞拍，竞拍成功之后支付尾款（全款自己直接支付，贷款由银行放款）。失去：金钱若干。收获：房贷一笔。

3. 法院流程：法院需要解除查封（可能有多个），并且发函要求相应的房管局协助执行过户。收获：成交确认书，执行裁定书。（具体时间看执行法官，长短都可能，我付完尾款40天才拿到裁定）

4. 过户阶段

三、选房考虑的具体因素：

01. 是否已经取得产权证：关系到能不能过户，是不是有二次税费，优先选择已经取证的。无证的需要考虑二次过户的税费成本。

02. 房屋是否涉及刑事案件：如果是，结案之前不能过户。

03. 是否处置100%产权：如果是50%产权，可能无法过户。

04. 土地性质：是否住宅用地，不要为划拨（巨额税费）。

05. 卖方税费由谁给：一般是买方，小部分法院会写明可以据实报销。

06. 是否租赁：买卖不破租赁，短期租赁且没有预付房租的可以考虑。如果是十年以上长租且已经预付租金的，考虑恶意租赁的可能，麻烦多不要碰。

07. 卖方是否个人：如果是公司，计税方式不一样，会有更多的税费。

08. 上次交易情况：交易价格及方式。如果是赠送可能会有巨额税费。

09. 水电物业欠费情况：涉及到你的购买成本

10. 房屋是否腾空：如现有人居住，可能过户后无法入住，需要另立案件处理。

11 实地看房并且确定房屋现值

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