最高法统一立规：法拍房全面执行限购政策

最高院发文：为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合司法实践，制定《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，从2022年1月1日起执行。

总结起来要点如下：

总之一句话，没有购房资格，无法从任何渠道任何方式获得法拍房。法拍房不限购的“漏洞”将被完全堵上。

政策背景

限购背后 法拍房正狂欢

在住宅交易市场上，法拍房相当活跃，这两年更甚。

2020年，上海的一套法拍房引起了包括央视在内的各大媒体的注意，原因是竞争非常激烈，历经50多轮出价，比起拍价高出700万最终成交。而购房者激烈争抢的原因之一竟然是法拍房不限购，原本没有购房资格的人也能通过司法渠道买到房子。

这种现象不仅出现在上海这样的一线城市，在全国范围内亦是如此。

不良资产头条查询阿里拍卖数据获悉，从7月份开始，司法拍卖中的住宅用房及商业用房拍卖数量大幅上涨，而9月刚刚开始，住宅的挂拍数量已经接近3万套，逼近8月全月。

2021年8月,北京法拍房市场共计挂牌上拍房源660套,总市值105.96亿元,挂牌面积342159.52㎡;成交法拍房306套,环比上涨50%,同比2020年8月,增长34.21%;成交总价30.36亿元,同比2020年8月,增长了101.46%;成交面积124205.64㎡。

成交平均折扣7.9折,共计带来9.86亿元购房差价,成交率54%,共1813人参拍,出价15906次,平均5.92人争抢1套法拍房。

阿里拍卖前台数据显示，司法拍卖这一类中，7月全国住宅挂拍数量为2.8万套，8月飙升至3.1万套，而9月上旬，挂拍数量就达到了2.9万套，同样，商业住房的增长趋势与住宅同步，相比之下，工业项目拍卖没有出现大幅波动，一直稳定。

来源：不良资产头条整理  单位：套

此前各地“因城施策”  

现在最高院统一“打补丁”

市场的狂欢其中一部分原因来自于大多数城市的法拍房不限购。

据不完全统计，在2020年，北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策；嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策。

今年1月，上海法拍房限购。

今年3月，杭州法拍房限购。

今年4月，合肥法拍房限购……

也就是说各地各自出台自己的政策，全国范围内并无统一规定。不过给法拍房“打补丁”的政策，最高院去年就开始进行调研。

2020年9月，一份最高院发给湖南高级人民法院及西安中级人民法院的法拍房与当地限购政策调研的文件流传出来。

文件中最高院表示，近期，有媒体反映，部分热点城市的法拍房不限购已出现较强的投资属性并形成产业链，认为这种现象扰乱楼市调控大局，有失公平，现就法拍房是否限购的问题进行调研。

1.请统计2017年—2020年1—7月，你院及辖区法院法拍房数量及成交情况，并提供相同统计期内房地产交易过户情况。

2.辖区房产交易、从何时开始限购政策？你院或辖区法院是否曾就法拍房是否遵循当地房地产限购政策与当地相关行政部门进行过调研或达成共识？

3.请就“法院强执被执行人财产（房产），是否应当遵循房产限购政策？”问题，阐明观点并论述。

此举被看成是最高院准备出台文件全国统一执行。

政策影响

或增加部分房产执行难度

蓝鲸法拍创始人、国家注册拍卖师王胜蓝表示，法拍房相对一二手房的市场供应及成交规模实际是非常小的，2019年上海法拍房成交的住宅占比二手房大约只有5‰左右。

而最高院新规对市场的短期影响主要有以下几点：

1、竞买人数大幅降低

2、成交价格降低